Quels sont les avantages d’avoir une SCI pour acheter un bien ?
1. La clause d'agrément
L’un des avantages de la SCI est ce qu’on appelle « la clause d’agrément ».
Cette clause permet de contrôler les personnes qui rentrent dans la société.
Prenons deux exemples.
Une SCI possède deux associés.
Si un associé vend ses parts, il doit d’abord demander à l’autre associé d’agréer le nouvel arrivant. S’il n’est pas agréé, le non-vendeur doit racheter les parts de l’associé cédant, mais le cessionnaire éventuel ne rentrera pas dans la société.
Si un des associés décède. En principe, ses héritiers vont hériter de ses parts.
Selon la clause d’agrément insérée dans les statuts de la SCI, l’associé en place peut refuser que les héritiers du défunt rentrent dans la société, et en contrepartie, il devra racheter leurs parts.
2. La fiscalité lors de la cession de parts
Une cession de parts est moins taxée qu’une vente immobilière classique.
En l’état actuel des règles fiscales, la vente d’un bien immobilier est taxée à 9% jusqu’à 15.000.000 XPF et 11% au-delà.
L’acquisition des parts sociales qui permettent de contrôler la société, qui détient elle-même le bien immobilier, est taxée à 5%. Cela attirera donc plus facilement un potentiel futur acquéreur.
Le souci est que si vous avez créé une société et que vous achetez un bien immobilier par son biais, vous allez payer les taxes de 9% et 11%. Si vous vendez vos parts, c’est l’acquéreur qui va bénéficier des taxes de 5%.
3. La nomination d'un gérant pour administrer la société
Permet la nomination d’un ou des gérants pour réaliser des démarches administratives et s’occuper de la gestion courante, dans le cas d’une mise en location par exemple.
4. Optimisation fiscale quand il y a plusieurs biens immobiliers
Permet une optimisation fiscale au niveau de l’impôt sur les transactions pour de la location.
En effet, l’impôt sur les transactions fonctionne par paliers. Plus une personne (physique ou morale) gagne, plus elle paie d’impôt. Si une personne a plusieurs biens qu’elle met en location, il est évident qu’elle va avoir plus de revenus, donc plus d’impôts à payer.
En ce qui concerne l’impôt sur les transactions :
Si les revenus sont inférieurs à 2.000.000 XPF, il y aura un forfait de 25.000 XPF.
Si les revenus sont inférieurs à 5.000.000 XPF (mais supérieurs à 2.000.000 XPF), il y aura un forfait à 45.000 XPF.
Au-delà de 5.000.000 XPF, il y a un barème proportionnel progressif.
Pour éviter de franchir certains seuils qui feraient augmenter l’impôt sur les transactions, il est plus intéressant d’avoir un bien par SCI. Si chaque SCI ne franchit pas de seuil, l’impôt à payer reste plus faible.
5. L'intégration du système de majorité
Dans une indivision normale, la vente du bien immobilier impose l'accord de tous les coïndivisaires.
Dans une SCI, les biens immobiliers dont elle est propriétaire peuvent être vendus avec l'accord des associés ayant la majorité des parts.