L'usufruit et la nue-propriété

La propriété d’un bien peut être divisée en deux éléments :

L’usage d’un bien et le fait d’en tirer des bénéfices (l’usufruit).
Si on décompose le mot usufruit : il y a « usage » (utiliser le bien) et « fruit » (en récolter les fruits – les bénéfices – comme pour un arbre),
Et la propriété pure, sans l’usage (la nue-propriété).
Pour illustrer maladroitement le fait de séparer le statut de propriétaire et l’usage, on peut prendre le prêt.
Lorsqu’une personne me prête un bien : Il en reste propriétaire, mais j’utilise son bien et j’en tire des bénéfices.
On voit bien qu’il est possible de séparer les deux.

Terminologie

Le fait de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien s’appelle le « démembrement de propriété« .

Celui qui possède la nue propriété est appelé le « nu-propriétaire« .

Celui qui possède l’usufruit est appelé « usufruitier« .

En effet, plus une personne est âgée, moins elle va user le bien (en théorie).

Cette valeur est fixée par un barème prévu par la Loi du pays n° 2018-25 du 25 juillet 2018 portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière

Les droits de l'usufruitier

Il a la jouissance du bien. Si c’est une maison il peut l’habiter.

Il peut louer le bien et percevoir seul les loyers.
S’il doit conclure des baux de longue durée (baux supérieurs à 9 ans, baux ruraux, baux emphytéotiques, il faudra l’accord du nu-propriétaire).

Il doit entretenir le bien. Selon la loi, il est responsable de l’entretien courant de la chose.
L’entretien courant ressemble à l’obligation d’un locataire de maintenir la chose louée en bon état.

Il ne peut vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

A la mort de l’usufruitier, la pleine propriété revient sur la tête du nu-propriétaire.

Les droits du nu-propriétaire

A quoi peut servir le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est très pratique pour une donation.
Des parents peuvent donner un bien en nue-propriété à leur enfant et se réserver l’usufruit.
Ainsi, de leur vivant, ils pourront habiter dans la maison sans craindre que leur enfant ne les mette à la porte.
Au décès des deux parents, le bien reviendra automatiquement à l’enfant nu-propriétaire.
Le même système peut servir pour protéger sa femme dans le cadre de famille recomposée.
Une personne peut léguer l’usufruit de sa maison à sa nouvelle femme et la nue-propriété de sa maison à ses enfants d’un premier lit. Ainsi, de son vivant, sa femme pourra habiter dans la maison sans craindre que les enfant ne la mettent à la porte.
Au décès l’usufruitière, le bien reviendra automatiquement aux enfants nu-propriétaires.
Dans certains cas, l’usufruit est prévu par la loi.
Dans les successions des personnes mariées.
S’il n’y a que des enfants communs, et pas de disposition à cause de mort contraire,
Le conjoint survivant peut choisir d’hériter de l’usufruit de tous les biens du défunt.

Pour aller plus loin : la vente d’un bien en démembrement de propriété

Selon la loi du pays 2018-25 en date du 25 juillet 2018, rendue applicable le 1er septembre 2018, voici la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en Polynésie en fonction de l'âge de l'usufruitier :

Âge de l’usufruitier
– de 21 ans
– de 31 ans
– de 41 ans
– de 51 ans
– de 61 ans
– de 71 ans
– de 81 ans
– de 91 ans
+ de 91 ans

Valeur de l’usufruit
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %

Valeur de la nue-propriété
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %

Avant la loi du pays 2018-25 en date du 25 juillet 2018, rendue applicable le 1er septembre 2018, le barème était différent :

la délibération 1994-141 AT du 1994-141 du 2 décembre 1994 :

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit par rapport à la toute propriété	Valeur de la nue-propriété par rapport à la toute propriété
– de 20 ans	7/10	3/10
de 20 à 30 ans	6/10	4/10
de 30 à 40 ans	5/10	5/10
de 40 à 50 ans	4/10	6/10
de 50 à 60 ans	3/10	7/10
de 60 à 70 ans	2/10	8/10
+ de 70 ans	1/10	9/10