L'usufruit et la nue-propriété

1. La propriété d’un bien

La propriété d’un bien peut être divisée en deux éléments :

  1. L’usage d’un bien et le fait d’en tirer des bénéfices (l’usufruit).
    Si on décompose le mot usufruit : il y a « usage » (utiliser le bien) et « fruit » (en récolter les fruits – les bénéfices – comme pour un arbre),
  2. Et la propriété pure, sans l’usage (la nue-propriété).
    Pour illustrer maladroitement le fait de séparer le statut de propriétaire et l’usage, on peut prendre le prêt.
    Lorsqu’une personne me prête un bien : Il en reste propriétaire, mais j’utilise son bien et j’en tire des bénéfices.
    On voit bien qu’il est possible de séparer les deux.

2. Terminologie

Le fait de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien s’appelle le « démembrement de propriété« .

Celui qui possède la nue propriété est appelé le « nu-propriétaire« .

Celui qui possède l’usufruit est appelé « usufruitier« .

3. L’usufruitier dans le domaine immobilier

Il a la jouissance du bien. Si c’est une maison il peut l’habiter.

Il peut louer le bien et percevoir seul les loyers.
S’il doit conclure des baux de longue durée (baux supérieurs à 9 ans, baux ruraux, baux emphytéotiques, il faudra l’accord du nu-propriétaire).

Il doit entretenir le bien. Selon la loi, il est responsable de l’entretien courant de la chose.
L’entretien courant ressemble à l’obligation d’un locataire de maintenir la chose louée en bon état.

Il ne peut vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

A la mort de l’usufruitier, la pleine propriété revient sur la tête du nu-propriétaire.

4. Le nu-propriétaire

Il est simplement propriétaire du bien, mais il n’en a pas la jouissance.

Il doit attendre la mort de l’usufruitier pour jouir de son bien.

Il est responsable des grosses réparations sur son bien sauf stipulation contraire.

5. A quoi peut servir le démembrement de propriété ?

  1. Le démembrement de propriété est très pratique pour une donation.
    Des parents peuvent donner un bien en nue-propriété à leur enfant et se réserver l’usufruit.
    Ainsi, de leur vivant, ils pourront habiter dans la maison sans craindre que leur enfant ne les mette à la porte.
    Au décès des deux parents, le bien reviendra automatiquement à l’enfant nu-propriétaire.
  2. Le même système peut servir pour protéger sa femme dans le cadre de famille recomposée.
    Une personne peut léguer l’usufruit de sa maison à sa nouvelle femme et la nue-propriété de sa maison à ses enfants d’un premier lit. Ainsi, de son vivant, sa femme pourra habiter dans la maison sans craindre que les enfant ne la mettent à la porte.
    Au décès l’usufruitière, le bien reviendra automatiquement  aux enfants nu-propriétaires.
  3. Dans certains cas, l’usufruit est prévu par la loi.
    Dans les successions des personnes mariées.
    S’il n’y a que des enfants communs, et pas de disposition à cause de mort contraire,
    Le conjoint survivant peut choisir d’hériter de l’usufruit de tous les biens du défunt.

6. Pour aller plus loin : la vente d’un bien en démembrement de propriété

Si le nu-propriétaire et l’usufruitier veulent vendre un bien dont ils sont propriétaires.

Comment vont-ils se répartir le prix de vente ?
L’usufruit et la nue-propriété ont une valeur. Cette valeur s’apprécie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
En effet, plus une personne est âgée, moins elle va user le bien (en théorie).

Cette valeur est fixée par un barème prévu par  la Loi du pays n° 2018-25 du 25 juillet 2018 portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière

– de 21 ans
– de 31 ans
– de 41 ans
– de 51 ans
– de 61 ans
– de 71 ans
– de 81 ans
– de 91 ans
+ de 91 ans
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %

Avant la loi du pays 2018-25 en date du 25 juillet 2018, rendue applicable le 1er septembre 2018, le barème était différent :

la délibération 1994-141 AT du 1994-141 du 2 décembre 1994 :

– de 20 ans 7/10 3/10
de 20 à 30 ans 6/10 4/10
de 30 à 40 ans 5/10 5/10
de 40 à 50 ans 4/10 6/10
de 50 à 60 ans 3/10 7/10
de 60 à 70 ans 2/10 8/10
+ de 70 ans 1/10 9/10
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