L'avant contrat (compromis/promesse de vente)

1. Qu’est-ce que c’est ? 2. Les conditions suspensives 3. Comment préparer l'avant-contrat ? 4. Le dépôt de garantie 5. Que regarder avant d'acheter ?

1. Qu’est-ce que c’est ?

L’avant-contrat sert notamment à bloquer le bien. A partir de sa signature, le vendeur ne peut plus vendre le bien à une autre personne.

Il peut se présenter sous la forme d'un compromis de vente ou une promesse de vente.

En Polynésie française, il est rédigé par un notaire.

Attention, vous pouvez choisir votre propre notaire : vous n'êtes pas obligé de prendre le notaire de l'agence ou du vendeur.
Si chaque partie a son notaire, les frais seront les mêmes.

Contrairement aux règles métropolitaines, il n’y a pas de rétractation possible.

Le notaire vérifie notamment que le terrain est constructible et que le vendeur est bien propriétaire.

Un avant-contrat dure environ 3 mois. Ce n'est qu'au moment de la signature de l'acte authentique de vente que l'acquéreur sera véritablement propriétaire.

Cela laisse le temps à l’acquéreur de faire les démarches pour son prêt et au notaire de faire ses vérifications.

Lors de la signature de l'avant-contrat, un dépôt de garantie est versé.

Les frais de rédaction d'un avant-contrat sont d'environ 30.000 XPF qu'il faudra verser en plus du dépôt de garantie.

2. Les conditions suspensives

Dans l’avant-contrat, il est inséré des sécurités qu’on appelle : conditions suspensives.

Si une condition suspensive ne se réalise pas, vous ne signez pas la vente définitive.

Par exemple :

Si la banque ne vous prête pas d’argent, la vente ne se signera pas.
Si le terrain est inconstructible, la vente ne se signera pas.

Quand toutes les pièces seront réunies et que l’acquéreur obtient son prêt, il est possible de signer l’acte définitif de vente.

Quelques bonnes informations par Tahiti Infos : http://www.tahiti-infos.com/Achat-et-vente-de-terrain-nos-explications-sur-la-procedure_a162493.html

3. Comment préparer l'avant-contrat ?

4. Le dépôt de garantie

5. Que regarder avant d'acheter ?

Dans une vente, le notaire ne fera que les vérifications juridiques.
Sur un plan pratique, il conviendra de faire certaines vérifications.

Faites toujours une visite avant la signature de l'avant-contrat et avant la vente définitive.
S'il y a un agent immobilier, (en principe) il vous fera la visite de contrôle avant la vente définitive.

Si c'est un terrain :
-Il faut vérifier que les piquets ont bien été mis par un géomètre.
En Polynésie, il y a énormément d'empiètements.

-Il faut regarder où sont les réseaux (eau, électricité et téléphone).
S'ils sont loin, cela coûtera assez cher de viabiliser le terrain.
Vous pouvez demander à la mairie où sont les réseaux.

Si c'est un bien bâti :
-Il faut vérifier que tout fonctionne : interrupteurs, chasse-d'eau, douche, climatiseurs, électroménager, volets roulants...
il est vrai que parfois, c'est un peu compliqué car le vendeur a coupé l'électricité et l'eau.

-Faites attention aux infiltrations d'eau, surtout en appartement.
N'hésitez pas à regarder derrière les canapés ou tables posés contre les murs.

-Si la maison est en bois, il conviendra de vérifier qu'il n'y a pas de termites.
Il est possible de mettre cela en condition suspensive ou demander au vendeur de faire intervenir une entreprise pour effectuer ce contrôle.

-Si vous achetez un appartement ancien. Il convient de savoir qu'à Papeete, il y avait beaucoup d'amiante à l'époque et qu'à Tahiti, il n'y a pas de diagnostic amiante lors d'un achat.

-Avant la vente définitive, n'hésitez pas à visiter le bien avec la liste du mobilier, histoire de contrôler que le vendeur n'a pas pris un meuble qui était compris dans la vente.

Les différents entre un avant-contrat fait en Polynésie française ou en France

En Polynésie française	En France
Les notaires rédigent les avant-contrats.	Les notaires et les agents immobiliers se chargent de la rédaction des avant-contrats.
Il n'y a pas de droit de rétractation.	Il y a un droit de rétractation de 10 jours.
Il n'y a pas de dossier de diagnostic technique à fournir avant la vente.	Avant la signature de l'avant-contrat, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques : amiante, plomb, électricité, gaz, mérule, état des risques naturels et énergétiques, certificat loi Carrez.
Il n'y a plus de plus-value après 10 ans de détention.	Il n'y a plus de plus-value après 30 ans de détention du bien.
La fiscalité est différente de celle de Métropole.	La fiscalité est différente de celle de la Polynésie Française.
Il n'y a pas d'obligation pour le vendeur de fournir avant la signature de l'avant-contrat le règlement de copropriété, le dernier PV d'AG et le questionnaire syndic. Il sont souvent fournis entre l'avant-contrat et la vente définitive.	Le Vendeur doit fournir préalablement à la signature de l'avant-contrat les PV d'AG des 3 dernières années, le carnet d'entretien, le règlement de copropriété, le questionnaire syndic.
Pour les virements, les fonds doivent arriver chez le notaire avant la vente définitive, mais il est possible de payer les frais et le prix de vente par chèque le jour-même.	Les fonds doivent arriver chez le notaire avant la signature de la vente authentique.
Les signatures se font sur du papier.	Le signatures sont électroniques et se font sur une tablette numérique.