La vente au franc symbolique
Une vente au franc symbolique n’est pas possible entre particuliers : le notaire refusera de passer l’acte.
Une vente au franc symbolique est en réalité une donation. Il conviendra donc de signer le bon acte en conséquence.
En effet, le Territoire perçoit des taxes sur une vente. Donc, si un bien vaut 10.000.000 XPF et que vous le vendez à 1 XPF, le Territoire aura un manque à gagner. Il va donc bloquer la vente à la transcription, jusqu’à paiement des droits réels plus pénalités.
Le notaire ne se risquerait pas à passer un acte qui sera assurément bloqué.
Même en cas de prix « faible », le Territoire peut bloquer la vente et demander de justifier le prix, et percevoir des droits sur la valeur réelle.
J’intègre ici les dispositions de l’article 3 de la délibération numéro 78-3 AT du 20 janvier 1978, modifiées par la loi du pays numéro 2006-14, relatives aux insuffisances de prix, à savoir :
« En cas d’insuffisance de prix ou d’évaluation déclarée pour la perception des droits d’enregistrement, le montant des droits simples éludés est majoré d’une pénalité, sauf dans le cas où l’insuffisance relevée n’excède pas 10 % de la valeur reconnue aux biens en cause.
Si l’insuffisance n’excède pas 50 % de la valeur reconnue, il est perçu une indemnité de retard égale, pour le premier mois suivant la déclaration, à 3 % du montant des droits éludés, et pour chaque mois suivant, à 1 % dudit montant.
Si l’insuffisance excède 50 % de la valeur reconnue, il est perçu une amende fiscale égale à :
- 40 % lorsque la mauvaise foi du contribuable est établie ;
- 80 % s’il s’est rendu coupable de manœuvres frauduleuses ».
La vente au franc symbolique à un enfant.
Quels sont les inconvénients si le prix est trop bas ?
- La Direction des affaires foncières pourrait bloquer la transcription (changement officiel du nom du propriétaire) de la vente. En effet, le gouvernement perçoit des taxes sur une vente.
Par conséquent, si par exemple la valeur d’un bien est de 30.000.000 XPF et que tu vends le bien à 10.000.000 XPF, c’est un manque à gagner pour le gouvernement qui va considérer qu’il y a eu un dessous de table, il va bloquer la vente. De plus, cela fausse la valeur du marché. - Même si le gouvernement laisse passer la vente, il y aurait un autre inconvénient qui est la requalification de la vente en donation. Donc, les frères et sœurs de celui qui a bénéficié de la donation pourraient l’attaquer s’il a trop reçu.
Je prends un exemple :
Les parents ont un terrain unique et ont deux fils.
Ils vendent le bien à l’aîné pour 10.000.000 XPF alors que le terrain en vaut 30.000.000 XPF, donc il y a eu une « donation » pour 20.000.000 XPF. Les parents décèdent et ont dilapidé tout l’argent issu de la vente. Le deuxième enfant n’a rien reçu, il a été déshérité.
Ce dernier peut attaquer son frère, car les parents l’ont avantagé à son détriment et lui réclamer une part de ce qui a été donné. On appelle ça l’action en réduction.
Quelle est la solution ?
Il est possible de faire deux opérations.
Si je reprends mon exemple, les parents vendraient le bien pour 10.000.000 XPF et feraient une donation pour 20.000.000 XPF, si le bien a une valeur de 30.000.000 XPF.